家づくりの資金の大きな部分を占めるのが、住宅ローンの借入れです。住宅ローンは種類がいろいろありますが、公的機関によるものと民間によるものに大きく分けられます。それぞれの特徴を理解して適切な選択をしましょう！
この他にも最近、話題となっている住宅ローンの一つに、疾病保障付の住宅ローンがあります。これは病気で働けなくなった場合にローンの返済額を保障するというものです。通常の住宅ローンでは、死亡したり高度障害状態になった場合に備えて、ローンの残高が0円になる団体信用生命保険に加入します。疾病保障付住宅ローンは、この団体信用生命保険がカバーしていない、高度障害まで至らない場合に備える内容となっています。
このように住宅ローンにはそれぞれ特徴がありますから、よく見極め、自分に合ったものを選びましょう。
建物を建てる初めの一歩は資金計画になります。
予算の大枠を理解しておくことで家づくりを楽しく進めることができます
民間ローン
■銀行、信託銀行、信用金庫・信用組合、労働金庫
・収入基準や対象物件の規則が比較的ゆるやか。
・育児休業付きローン、退職金一括返済ローンなど、金融機関ごとに特色がある。
・取引実績に応じて金利などの面で有利な場合がある。
・信用金庫、信用組合、労働金庫では、会員又は団体会員の構成員であることや営業地域に居住しているか勤務していること等が条件となる場合がある。
■損害保険会社、ノンバンク（信販・クレジット会社など）
・建設業者や住宅メーカーなどと提携してローンをあっせんする。
■フラット35
・民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行っている。
・最長35年の長期固定金利型。金利は金融機関によって異なる。
・融資額は物件価格の90％まで、最高8,000万円。
・借入れの際の保証料、保証人が不要。繰上返済時の手数料が無料。
・住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアすることが条件。
・省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅には、「フラット35」の金利を一定期間引き下げる制度（「フラット35」S）がある。
公的ローン
■財形
・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などが、一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄などをしている会社員、公務員を対象とした融資。
・勤務先で財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上あることなどが条件。
・金利は5年固定金利型。貯蓄残高の10倍（最高4,000万円）まで利用できる。
・「フラット35」と併せて融資を受けることも可能。
■自治体
・県や市町などの地方自治体が行う融資。
・「直接融資」「融資あっせん」「利子補給」の方法がある。
・金利や内容、条件は自治体によって異なる。
・一定の収入以下の人、住民税を滞納していないことなどの条件を定めている自治体が多い。
・全ての自治体にあるわけではない。
住宅ローンを選ぶ基準の一つに金利があります。金利は低いほうがいいと考えがちですが、一概にそうとは言えません。以下の「金利の種類」ように、住宅ローンの金利には「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3種類があり、どのタイプを選ぶかによって返済額が違ってきます。
また、図3のように、ローンの返済方式も2種類あり、それぞれに特徴があります。「元利均等返済」は、返済額はずっと同じ金額というもので、返済計画は安定しますが、元金がなかなか減りません。一方の「元金均等返済」は、元金を一定ずつ返していくもので、初めの返済負担は重くても徐々に軽くなり、同じ返済期間であれば返済総額は「元利均等返済」より少なくて済みます。
金利の種類
固定金利期間選択型
返済期間の中で一定期間、固定金利となるタイプ。一般的に固定金利期間を長く設定するほど、借入金利は高くなる。 メリットは、金利優遇商品が豊富で、低金利の商品が多い。将来、金利が低下した場合は返済額が減少。 デメリットは、低金利のとき借入すると、将来の金利上昇とともに返済額が増える
変動金利型
返済期間中、金融情勢に応じて金利が常に変動する。通常年に2回、金利の見直しが行われる。 メリットは、金利が低下した場合、返済額のうちの利息部分が減るので、借入元金の減りが早くなる デメリットは、金利が上昇した場合、利息部分だけで返済額を上回り、未払利息が発生することがある
全期間固定金利型
返済終了までの全期間の金利が固定であるため、あらかじめ返済期間全体の返済額がわかる。 メリットは、ライフプランを立てやすい。現在より金利が高くなった場合も安心。 デメリットは、現在より金利が低くなっても、高い金利で返済し続けなければならない。
返済期間を短くして支払い利息の総額を軽減しよう
ローンを選ぶ際、もう一つ検討しなければならないのが返済期間です。定年退職後にローンの返済が残っていると、万が一、退職金や年金が十分支払われない場合に生活に支障を来たします。住宅ローンはできるだけ定年退職までに完済するように、返済期間を設定しましょう。 しかも、返済期間は短いほど、支払う利息は少なくなります。図4を見てみましょう。例えば、2000万円を借りる場合、返済期間が35年と30年とでは、月々の返済額は7722円増えるだけですが、利息は総額で107万円軽減できます。さらに短くして25年にすると、月々の返済額は1万8619円にアップしますが、利息は総額で212万円も軽減できます。 今は厳しくても将来家計に余裕が出そうであれば、最初は返済期間を長めに設定して、途中で繰り上げ返済を行う方法もあります。
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